抵押贷款利息到底怎么算？3分钟教你避开高息陷阱！

　　最近很多粉丝在后台问我，抵押贷款利息到底多少才算合理？其实啊，不同银行的利率能差出2个点！这篇文章就带大家扒一扒影响利息的6大因素，手把手教你怎么计算实际还款额。特别提醒：第三部分有银行不会告诉你的砍价秘籍，看到就是赚到！基准利率：央行每年调整的"指导价"，今年9月刚降到4.2%浮动比例：银行会在基准利率上加20%-50%，优质客户能谈到15%还款方式：等额本息和先息后本，利息能差出一辆代步车！

　　以价值200万的房产为例，假设贷款7成140万：

　　等额本息：年化5.8%，月供8,320元，总利息约100万先息后本：年化4.9%，前3年月供5,720元，但第36个月要还140万本金

　　这里有个坑要注意：很多银行把服务费折算进利息，实际年化可能多出0.5%！工资代发：在贷款银行开工资账户，利率立减0.3%资产证明：股票账户+定期存款超过50万，可谈优惠组团贷款：3人以上同时申请，利率集体下浮10%还款周期：季度结息比月结息每年省5000+提前还款：选无违约金的银行，节省2-5万费用抵押物置换：商铺换住宅，利率直降1.2个百分点银行最低利率放款速度隐藏条件工商银行4.35%7工作日需买2年保险建设银行4.25%5工作日存款满30万农业银行4.15%10工作日仅限公务员中国银行4.05%3工作日抵押物评估费全免房龄超25年的老破小（估值打6折）剩余产权不足30年的房产有二次抵押记录的资产抵押物在远郊新区（银行放款砍额度）

　　去年帮粉丝王姐操作的案例：

　　她拿市价350万的别墅做抵押，通过组合方案：

　　1. 先在A银行贷200万（年化4.6%）

　　2. 半年后用B银行的"置换贷"产品（年化3.9%）

　　3. 叠加政府贴息政策再降0.8%

　　三年省下23万利息，相当于白赚辆特斯拉！

　　最后提醒各位：最近银保监会新规要求，所有贷款机构必须明示实际年化利率。签合同前一定核对IRR内部收益率，这才是真实成本。大家还有疑问的话，欢迎在评论区留言，看到都会回复！